近日召開的中央經濟工作會議提出，明年主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，去庫存主要是指化解房地產庫存。這都被業內看作是為明年房地產定基調，并且普遍認為明年將是政策環境相對寬松的一年。

　　而具體到北京樓市中，去庫存的要求在北京并不能簡單套用，雖然北京連續兩年成交進入低谷，新房成交套數在10萬套以下，但卻并非因為庫存太多，相反卻是由于房子不夠賣。在這種背景下，一些鼓吹取消北京限購、限貸的聲音，實際上并不容易實現。

　　北京樓市成交連續兩年陷10萬套以內低谷

　　最近召開的中央經濟工作會議，再次給明年定下了寬松的基調。也被許多業內人士認為是給2016年開門紅打了基礎。

　　但實際上，主要的寬松政策指向的是二三線的樓市，而像北京、上海這樣的一線城市來說，多種因素導致房子的實際供應并不多，搶手到了供不應求的極端。

　　亞豪機構統計數據顯示， 2015年(截止到12月16日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實現成交71161套，成交面積790.65萬平方米，同比分別增加16%、20%。雖然同比有所上升，但是從歷年來成交走勢來看，北京商品住宅成交已經連續兩年維持10萬套以內低位水平。

　　雖然成交始終位于低谷，但并不代表樓市低迷。相反，北京樓市的供應不足導致很多項目不敢放開了賣。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京商品住宅成交連續兩年低位徘徊，甚至不及調控重災年的2011年，主要是受到政策余波影響。并非項目賣不動，庫存大。

　　郭毅表示，2011年北京頒布以限購為主導的嚴厲房地產調控，當年樓市成交即創造階段性低點，而隨著2012年“以價換量”的決策在市場當中盛行，2012-2013年間原本蓄積的資格購買需求得以大量釋放，并逐漸消化殆盡。而自2014年市場需求開始以每年的新增資格購買力為主，市場底氣不足造成市場難以為繼，2014-2015年連續兩年維持低位。

　　從未來政策導向來看，雖然北京限購政策仍未有放開傾向，但是從中心城區控制、保障性住房貨幣化、積分落戶等一系列政策導向來看，未來市場有效需求可能將曲線增加。

　　另外，受到土地市場的引導，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格持續走高將對純商住宅市場需求形成最直接的打壓。因此，未來北京新房成交很可能長期處于低谷徘徊。

　　真實庫存僅有3萬套

　　在中央要求去庫存的大背景下，北京樓市的庫存會不會堆積呢?

　　從北京市房地產交易管理網查詢，目前住宅合計有8.1萬套左右：但這個數據不僅有商品住宅，還包含了兩限房、經濟適用房和自住房。中原地產首席分析師張大偉表示，剔除掉所有的保障房類房源，實際的庫存只有69754套。即便這個數字還不是北京的真實可售商品房庫存。

　　張大偉分析，再剔除掉回遷房后，只有58862套。另外，由于3年前的庫存基本已經自用為主，也就是實際市場真實待簽約的商品房住宅庫存只有4.6萬套。其中還有部分已經預定。并且北京庫存最多的十個項目高達1.2萬套，都是遠郊區縣的項目。且可能有簽約滯后的因素，再剔除掉這一部分，北京事實上可售的商品房住宅合計只有3萬套。

　　這樣的庫存量最快甚至可以三個月就售罄，因此，實際上北京并不符合去庫存的范圍。

　　郭毅也認為，中央提出“房地產去庫存”后，預計2016年將有更多刺激房地產的激勵政策出臺，全國房地產市場將再度掀起一波熱潮。但專注北京市場來看，北京的庫存房源也在向大戶型轉移，由于北京市場的“價格豪宅化”傾向，考慮到不同購買階層的需求熱點，高價項目不得不通過打造大戶型產品來吸引中產階級的購買熱情，因此大戶型產品價格上升明顯。

　　限購解禁?業內稱不可能

　　在中央經濟工作會議上，除了去庫存外，“取消過時的限制性措施”備受業內矚目，目前看，全國最主要的還在執行的限制性政策只有貸款套數的限制和一線城市的限購了。難道說都要松動?

　　在不少業內專家看來，北京樓市已經十分火爆了，取消限購和限貸這種刺激政策都不可能在北京實施。

　　郭毅表示，限購是否“過時”，特別是仍在執行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購的“過時”一說尚需畫個問號。更不要說，住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規模。至于限購是否“過時”，取決于樓市未來的供需形勢。

　　據亞豪機構統計顯示，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。

　　郭毅分析，兩年的供地相當于一年的市場去化，北京純商住宅市場長期仍然處于供不應求的形勢下。在此基礎上，限購很難全面解禁。

　　張大偉也認為，限購和限貸基本取消的空間都不大，也不需要，一旦取消限購，像北京、深圳這樣的城市，房價將猛烈上漲。而且如果一線城市取消限購，對于二線、三線、四線城市來說，更是災難，大量資金更容易流入到相對安全的一線城市。反而不利于二三線城市去庫存。